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土地の分類について～市街化区域の用途地域～

こんにちは。サードブレインです。

観測史上一番遅い梅雨入りを迎え、雨の季節になりましたね。
この時期の風物詩といえば、夏の始まりを告げる“ホタル”です。

ホタルには、ゲンジボタル・ヘイケボタル・ヒメボタルなどの種類があり、それぞれ光り方が違うそうです。中でも、ゲンジボタルは日本にしか生息していないとのこと。

幻想的な自然のイルミネーションを見せてくれるホタルですが、その寿命は成虫になってから１～２週間と言われています。

幼虫のホタルは小さな虫などを餌にしますが、成虫のホタルは水しか飲みません。成虫になると口が退化してしまい、餌を食べることができなくなるので、蓄えた栄養がなくなることで寿命が尽きてしまうそうです。

ホタルは自然豊かな地域を好み、静かで水のきれいな場所に多く集まります。ホタルだけに限りませんが、人間の便利さや住みやすさだけを求めて開発を進めるのではなく、自然豊かな場所も大切にし、自然と共存していける社会でありたいですね。

自然や環境を守るために、都市開発の計画・土地活用の規制などは、きちんと定められており、その中のひとつが市街化区域の用途地域です。

市街化区域とは、すでに市街地（住居・商業施設・ビルなどが立ち並んだ賑やかな地域）になっている地域、または１０年以内に優先的かつ計画的に市街化を図る地域のことで、一般的に建物が建てられる地域のことです。

市街化区域には、それぞれ用途地域が決められています。用途地域とは、地域によって建築できる建物の種類・規模（建ぺい率や容積率）・用途の制限を定めたもので、大きく分けて住居系・商業系・工業系の３種類があり、さらに１２種類の地域に分けられます。

用途地域は、用途に応じて適した場所に建物を建築することにより、住みやすい地域・商業施設が多く便利な地域・工場が多く働きやすい地域など、ある程度のまとまりを作り、土地利用の大枠を決めるために定められています。

用途地域の種類と詳細について、まとめてみました。

＊第一種低層住居専用地域・・・低層住宅の環境を守るための地域。住宅・店舗兼住宅・事務所兼住宅・小中学校・診療所などが建築可能。１０ｍか１２ｍの高さ制限（都市計画で定められた高さなので自治体によって異なる）があるので、３階建てくらいまでなら建築可能。店舗・飲食店は建てられない。いわゆる閑静な住宅街。

＊第二種低層住居専用地域・・・低層住宅の環境を守るための地域。１０ｍか１２ｍの高さ制限がある（都市計画で定められた高さなので自治体によって異なる）ので、３階建てくらいまでなら建築可能。第一種低層住宅専用地域に建築可能な建物に加え、１５０㎡までで２階以下の店舗・飲食店・コンビニなどが建設可能。日常のちょっとした買い物が便利な住宅街。

＊第一種中高層住居専用地域・・・中高層住宅の環境を守るための地域。低層住居専用地域に建築可能な建物に加え、病院・大学・高校・専門学校などが建築可能。業種によっては、５００㎡までで２階建て以下の店舗・飲食店・スーパー、また３００㎡までのコインパーキングも建築可能。日常の買い物がしやすい商業施設は充実するが、あくまでも住居専用地域なので、オフィスビルは建てられない。マンションを中心とした中高層住宅地・集合住宅・３階建てまでの戸建て・店舗が混在した活気のある住宅地。

＊第二種中高層住居専用地域・・・中高層住宅の環境を守るための地域。第一種中高層住居専用地域に建設可能な建物に加え、１５００㎡までで２階以下の店舗・飲食店・事務所などが建設可能。ある程度快適な住環境を維持しつつ、利便性の高い施設がある地域。

＊第一種住居地域・・・住宅の環境を守るための地域。住宅・３０００㎡までの店舗・事務所・ホテル・旅館・ボーリング場やゴルフ練習場などのスポーツ施設・５０㎡までの工場などが建設可能。大規模なマンションや店舗・事務所などが集まる地域。

＊第二種住居地域・・・住宅の環境を守るための地域。住宅・１００００㎡までの店舗・事務所・ホテルのほか、パチンコ店・カラオケボックスなどの娯楽施設が建設可能だが、あくまでも住環境を守るための地域なので、周辺の環境に配慮する必要がある。

＊準住居地域・・・国道や幹線道路沿いの地域で、自動車関連施設などの立地やこれと調和した住宅の環境を守るための地域。第二種住居地域に建設可能の建物に加え、１００００㎡までの車庫などが建設可能。

＊近隣商業地域・・・近隣の住宅地の住民のための日用品店舗・事務所・サービス施設などがある地域。住宅・１００００㎡までのスーパー・商店街・飲食店・展示場・遊技場などが建設可能。日常生活の利便性は高くなり、やや賑やかにはなるが、住宅や店舗のほかに１５０㎡までの工場も建てられる地域なので、周辺の環境に配慮する必要がある。

＊商業地域・・・市街地の中心部や主要駅周辺など、オフィスビルが立ち並び、銀行・映画館・飲食店・百貨店などが集まる地域。中高層マンションや超高層マンションが多く建設されている。住宅や小規模の工場も建設可能だが、基本的には住環境が重視されることのない地域なので、周辺の環境や隣接地の建築計画には注意する必要がある。用途の幅が広く、ほとんどの建物が建設可能。

＊準工業地域・・・軽工業の工場やサービス施設などがあり、商業地域と並んで用途の幅が広く、ほとんどの建物が建設可能な地域。危険性や環境悪化が大きいとされる工場以外は建設可能。

＊工業地域・・・どんな工場でも建設可能な地域。住宅・１００００㎡までの店舗は建設可能だが、学校・病院・ホテルなどは建てられない。危険性の高い工場やトラックの交通量が多いので、周辺の環境には十分な注意が必要。

＊工業専用地域・・・工場のための地域。あらゆる工場が建設可能。店舗・学校・病院・ホテルなどは建てることができず、１２種類の用途地域で唯一、住宅も建設不可能な地域。

お住まいの地域の用途地域を調べるには、インターネットで“○○市用途地域”と検索すれば、色分けされた地図が見られるようになっています。

一方の市街化調整区域は、建物の建築や増築を極力抑える地域で、市街化区域とは異なります。詳しくは次回、ご紹介したいと思います。

当社では、お客様の様々なご相談に応じて、より良いご提案をさせていただいております。空き家や空き地の査定・売却に関するご相談・土地活用に関するご相談などにも対応させていただきますので、どうぞお気軽にお問い合わせくださいませ。


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