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家を建てられる土地にするには その②

こんにちは。サードブレインです。


梅雨になり、じめじめと暑い季節がやってきました。この時期になると気になるのが・・・そう、虫です！　暑くて寝苦しいうえに、耳元をブーーーン・・・という経験、皆様も一度はあるかと思います。


海や山などのレジャースポットにも、虫はつきものです。自然豊かな場所へお出かけの際は、夏でも長袖・長ズボン・帽子やフードをかぶる・ストールやタオルを首に巻くなど、出来るだけ肌の露出を抑えましょう。


衣類は、肌との間にすきまができるゆったりめのものを選ぶと、衣類の上から虫に刺されても貫通しにくいので安心です。足元も、うっかりサンダルを履いてしまいそうですが、しっかり足指を覆うスニーカーにしましょう。


市販の虫よけ剤を上手に使うのももちろんいいですが、虫が嫌う香りがあるそうなので、それを利用してアロマオイルで虫よけスプレーを手作りするのもおすすめです。


代表的なものは、シトロネラ・ユーカリレモン・レモングラス・ゼラニウムなど、柑橘系やハーブ系のスッキリとした香りで、精製水４５ml（ミネラルウォーターでも可）・無水エタノール５ml・アロマオイル１０滴（組み合わせはお好みで・・・ちなみに１滴は約０．０５mlです）を混ぜて作ります。タオルやハンカチに吹きかけて、持ち歩くとよいでしょう。肌に直接吹きかけたり大量に吸い込んだりするとあまりよくないので、気を付けてくださいね。


ちなみに、この“アロマ虫よけスプレー”は、キッチンのコバエやゴキブリにも効果があるそうなので、お困りの方は試してみてはいかがでしょうか？



さて、前回は“家が建てられない土地”の解決策について、①市街化調整区域にある土地、②農地から宅地に転用していない土地、③高圧線の下にある土地、の３種類をご紹介しました。続いてあと３種類ご紹介いたします。


④擁壁のある土地
擁壁は、高低差のある土地で、側面の土が崩れ落ちないよう、コンクリートなどで造られる壁です。

擁壁の上にある土地は隣の敷地より高いので、眺めが良かったり価格が安かったりします。擁壁は頑丈に造られていますが、経年劣化などによるひび割れや崩壊の危険性がないとは言えません。その上に家を建てるとなると、かなりの負担がかかることになります。そのため、新しく擁壁が必要か・今ある擁壁でも安全性に問題はないか等の確認が必要です。

高さ２ｍ以上ある擁壁は、工事の際に“確認検査”と“検査済み証”の交付を受けなければいけません。また、排水状況が悪化して水圧が加わるのを防ぐため、“水抜き穴”の設置も義務付けられています。この“検査済み証”と“水抜き穴”があれば、建築可能となります。

２ｍ以下の擁壁でも、年月が経っていれば崩壊の可能性もあるので、擁壁を建て替える必要がないかなど、プロの目で確認してもらうとよいでしょう。

擁壁の下に土地がある場合、すなわち崖の下や周りより低い場所に土地がある場合も、古い擁壁ならば注意が必要です。

土地にある擁壁が建築基準法の条件を満たしていないと判断されたら、建て替えや修復工事が必要となり、費用が高額になる場合もあります。また、年月が経てば自然と傷んでくるので、補強工事も必要になってきます。その時にかかる費用も、考慮しておくとよいでしょう。

手間や費用はかかりますが、検査をクリアして安全性をしっかり確認できれば、建築可能な土地になります。


⑤法地や崖地などの傾斜地
厳密な定義はありませんが、傾斜が急なため通常の用途に使用できない土地で、傾斜度が３０度以上の土地を“崖地”と言い、なかでも切土（土地の一部分を切り取ってできた斜面）や盛土（土を盛ることによってできた斜面）など造成工事によってできたものを“法地・法面（のりち・のりめん）”と言います。

不動産の広告には“法地が土地全体の３０％以内ならば法地の面積は記載しなくても良い”とされているので、実際に現地を見て、どのくらいの広さの家が建てられるかをしっかり確認することが大切です。広告に記載してあれば、なおさらです。所有されている土地ならば、一度専門家に確認してみるとよいでしょう。

法地だから宅地として活用できないわけではなく、形状や範囲によってはそのまま建築可能な場合もあります。設計やデザインを工夫すると、普通に建てるよりもオシャレな家になるかもしれません。

もちろん、単純に土地を平らに整地すれば建築可能です。この場合、土地の購入費以外に費用がかかりますが、土地を安く購入して手を加えるという選択肢もあるかと思います。

また、敷地内に崖地がある場合は、先程ご紹介したように、擁壁が必要になります。崖が５ｍを超える場合は、土砂災害防止法などの規制があるので、さらに確認が必要です。



⑥接道義務を満たしていない土地
この場合は、“セットバック”という方法で建築可能になります。“セットバック”とは、道路の中心から２ｍまでの自分の土地を使って、道路を建設することです。

購入した土地ではありますが、セットバックした部分は道路とみなされるため、購入した土地よりも自分の土地が狭くなります。つまり、建てられる家の規模が小さくなるということです。そのかわり、固定資産税や都市計画税は若干安くなります。税金に関しては自治体に申請が必要なので、忘れないようにしましょう。



全体的に見ると、どの土地も建築可能な土地に比べてデメリットが多少大きいようですが、それを超えるメリットがあるかどうかが鍵になってきます。それぞれの価値観・ライフスタイル・家族構成などに照らし合わせてみると、ピッタリの物件があるかもしれませんね。



当社では、お客様の様々なご相談に対して、より良いご提案をさせていただいております。空き家や空き地の査定・家や土地の売却に関するご相談・土地活用に関するご相談などにも対応させていただいておりますので、どうぞお気軽にお問い合わせくださいませ。



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