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土地の分類について～農地法に基づいた“地目”～

こんにちは。サードブレインです。

今年の夏も、連日３５度以上の猛暑でしたね。まだまだ暑い日が続きますが、皆様いかがお過ごしでしょうか。

暑い夏にピッタリなのは、すいか・アイス・かき氷・冷えたビール・・・そして、今話題のタピオカドリンク！　あのモチモチとしたほんのり甘いスイーツ、いったい何でできているのかご存知ですか？

タピオカの原料は、熱帯地域に生息する“キャッサバ”というイモ科の植物の根から採ったデンプンです。このデンプンを水に溶かして加熱し、球状にしてから乾燥させ、“タピオカパール”を作ります。それを茹でてもどすと、プルプルのタピオカになるのです。

よくテレビやお店で見かけるタピオカは、黒いものが多いのですが、それはカラメルや黒糖で着色されたもので、本来は白い色をしています。

ちなみに、キャッサバのデンプンを粉にした“タピオカ粉”は、何年か前に話題になった“白いたい焼き”や、今も人気のミスタードーナツの“ポンデリング”に使われているそうです。言われてみればあのモチモチ感・・・納得です。

ミルクティーなどドリンクに入っていることが多く、なんとなくこんにゃくに似ていて、ヘルシーなイメージのあるタピオカですが、実は高カロリーで高糖質！ 専門店の甘くておしゃれなタピオカドリンクは、ラーメン一杯分のカロリーに相当するものもあるとか・・・。ですが、食物繊維・カリウム・カルシウムなどの栄養素もあるそうですよ。飲みすぎには注意して、美味しくいただきたいですね。

さて今回は、土地活用において重要な“地目”についてご紹介したいと思います。

土地の分類の仕方には、都市計画法（市街化区域や市街化調整区域など）とは別に、農地法に基づいて“地目”が定められています。

農地法とは、農地の保護や権利について定めた法律です。農地については売買・貸し借り・転用（別の目的で土地を利用する）などが規制されており、それぞれ許可や届け出が必要です。

“地目”とは土地の種類のことで、田んぼや畑・宅地・駐車場・山・野原・川・道路などなど２３種類あり、登記簿謄本に記載されています。土地活用において注目すべき重要な地目は、下の５つです。

*宅地・・・建物を建てることを目的とした土地、または建物の維持や存続に必要な土地。宅地だからといって、住宅を建てるためだけの土地ではなく、土地活用の制限は特にないので、店舗・工場なども建設可能。

*田・・・用水を利用して耕作する土地。稲作をしている水田・稲作をする予定の休耕地・用水を管理するための土地などが該当する。

*畑・・・用水を利用しないで耕作する土地。野菜・果物・茶葉などを耕作している土地が該当する。

*山林・・・竹木の生息する土地。土地活用の制限は特にないが、大規模な伐採をする場合は行政の許可が必要。危険な場所が多く、開発費用（整地など）がかかるので、土地活用にあまり向かないほか、ほとんどが市街化調整区域なので、建物を建てる際は様々な規制がある。日本の国土は７０％が、この山林にあたる。

*雑種地・・・いずれの地目にも該当しない土地。土地活用の制限はないので、状況に応じた活用が可能。

このうち、農地（農業を目的とした土地）である田と畑を他の用途に使用したい場合、他の地目に変更しなければいけません。これを農地転用といい、届け出や許可が必要になります。日本は農地面積が少なく食糧自給率も低いので、日本の食糧生産量にかかわる農地を守っていくため、自由に他の用途に変更ができないよう定められています。つまり地目が農地のままでは、建物を建てることも駐車場にすることもできないのです。

農地を宅地に転用するのはもちろんですが、農地をそのまま農地として他の人へ売ったり貸したりするのにも届け出が必要です。

市街化区域にある農地の転用は、比較的簡単にできます。すでに市街化されており、農地よりも店舗・住宅・駐車場などを増やしたいと計画している地域なので、農地転用は届け出をすることで完了します。

一方、市街化調整区域（市街化区域以外）の農地を転用するには、少々大変です。農地を守るため、行政が調整して市街化を抑制している地域なので、原則として農地転用が禁止されており、届け出を出すだけでなく行政の許可を得なければなりません。

この届け出や許可申請は、それぞれの市町村におかれている農業委員会へ申し出るのですが、それなりに費用がかかります。期間も１～３か月ほどかかり、様々な書類も必要なので、専門的な業者との連携が不可欠です。


当社では、お客様の様々なご相談に応じて、より良いご提案をさせていただいております。お持ちの空き家・空き地の査定・売却に関するご相談や、土地活用に関するご相談など、幅広く対応させていただきますので、どうぞお気軽にお問い合わせくださいませ。



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